14 ноября 2025 года Руководитель Управления Росреестра по Камчатскому краю — Маслов Юрий Николаевич, провел прием граждан в Приемной Президента Российской Федерации. В ходе приема были рассмотрены вопросы, касающиеся нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах или иных зданиях, сведения о которых не подлежат внесению в технический план в качестве объекта кадастровых работ. По всем вопросам заявители получили необходимые консультации и разъяснения.
Порядок подготовки технического плана в отношении помещений регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», иными федеральными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами Российской Федерации в области государственной регистрации недвижимости.
Стоит начать с того, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в силу пункта 7.3 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ является технический план:
- при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено Законом;
- при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства;
- при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении;
- при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 установлены форма технического плана и требования к подготовке и состав содержащихся в техническом плане сведений (далее – Требования).
Согласно пункту 19 Требований технический план помещения составляется в отношении помещения, в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных комнат (помещений), которые могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении, права на которое зарегистрированы в ЕГРН или подлежат государственной регистрации.
Нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота в соответствии с указанным пунктом Требований.
“При внесении в технический план сведений о нежилых помещениях, в том числе относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в технический план не подлежат внесению в качестве сведений о помещениях сведения о частях и элементах здания, не отвечающих таким критериям (например, подъезд, лестничные клетки или площадки, лифтовые шахты, каналы для инженерных коммуникаций и иные подобные части и элементы здания), а также сведения об оборудовании (механическом, электрическом, санитарно-техническом и другом), расположенном в многоквартирном доме или ином здании” – рассказал Юрий Маслов, руководитель Управления Росреестра по Камчатскому краю.
Согласно пункту 34 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении. Таким образом, исходя из смысла указанной нормы устанавливается требование к помещениям, являющимся объектами государственного кадастрового учёта, а именно: в частности нежилые помещения должны быть обособлены от других помещений в здании или сооружении.
Например, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
В свою очередь, Свод правил 118.13330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения», утвержденный Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.05.2022 № 389/пр, определяет лестницу как функциональный и конструктивный строительный элемент, обеспечивающий вертикальные связи между этажами здания, а лестничный марш – как наклонную конструкцию, соединяющую горизонтальные площадки на разных уровнях, состоящую, как правило, из косоуров с непрерывным рядом ступеней сверху.
Исходя из этого в рассматриваемом примере лестничные клетки не отвечают критерию обособленности, не могу быть самостоятельным предметом гражданского оборота и, соответственно, не могут включаться в технический план как объект недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету.
Соответственно и все нежилые помещения, не отвечающие таким указанным критериям, не подлежат включению в технический план.
Стоит отметить, что Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», который действовал до издания Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 (далее – Приказ Росреестра), не содержал положений, аналогичных указанным в абзаце 3 пункта 19 Требований.
То есть до вступления в силу названного Приказа Росреестра в технический план, подготовленный в результате проведения соответствующих кадастровых работ, включались сведения, например, о подъезде, лестничных клетках или площадках, лифтовых шахтах, в отношении которых осуществлялся государственный кадастровый учет.
На текущий момент при поступлении технического плана, содержащего сведения о нежилых помещениях, не отвечающих признакам обособленности, государственным регистратором прав должно быть принято решение о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий в соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ до устранения причин приостановления, но не более чем на три месяца.
В целях выявления нежилых помещений, включенных в технический план, но не отвечающих признакам обособленности, осуществляется правовая экспертиза такого технического плана, сведений, содержащихся в текстовых и графических разделах последнего, анализ проектной документации и иных документов, представленных в обращении заявителем.
Материал подготовлен Управлением Росреестра по Камчатскому краю
#РосреестрРазъясняет
#Росреестр_Камчатка
#НовостиРосреестра
#РосреестрВместе
#Росреестр